Birleşik Krallık’ta Öğrenci Konaklamaları

Birleşik Krallık öğrenci konaklamalarına yönelik uluslararası talep, öğrencilerden ve benzer şekilde yatırımcılardan güçlü olmaya devam ediyor.

Birleşik Krallık’ta amaca yönelik öğrenci konaklamasına (PBSA) yapılan yatırım, son yıllarda önemli ölçüde arttı. Koronavirüs pandemisi geçmiş yıllarda yatırım faaliyetlerini kısıtlamıştı. Ancak, öğrenci konaklamalarına yönelik yatırımlar güçlü bir şekilde devam ediyor.

Öğrenci konaklamaları yatırım faaliyeti açısından yeni bir zirveyi temsil edecek. Blackstone, iQ Öğrenci Konaklamasını 4,66 milyar sterlinlik bir anlaşmayla satın aldı. Bu işlem tek başına geçmiş yıllarda işlem gören tüm öğrenci konaklama hisselerinden daha değerli.

Öğrenci konaklamaları 4 yıl içinde çok fazla yatırımı gördü ve 5,4 milyar sterlinlik işlemle rekor kırdı. Bu faaliyetin çoğu, Unite’ın CPPIB’den Liberty Living’i satın almasıyla sağlandı ve bu, yıl toplamının %40’ına tekabül ediyor.

Yatırım Hacmi Tahminleri
Pandemi zamanında, insanların özgürce seyahat edememesi ve iş yapamaması faaliyetleri kısıtladığı için yatırımlar azalmıştı. İşletmeciler, pandemi nedeniyle konaklama yerlerinden erken ayrılan öğrencilerden kira almamayı tercih ederken, gelirlerinde kesinti ile karşı karşıya kalmıştı. Ancak bu, birçok yatırımcı için genişleme planlarını durdurmadı. Unite, üç yeni öğrenci konaklama geliştirmesini finanse etmek için 300 milyon sterlinlik özkaynak topladı. Kinetic Capital, öğrenci konaklaması için 100 milyon sterlinlik bir finansman platformu kurdu.

Yatırımcılar platformlarını konsolide ettikçe, bireysel varlıklar daha büyük oranda anlaşma yapacak.

Koronavirüs pandemisinden önce, yatırımcıların İngiltere’deki öğrenci konaklamalarına toplam 10 milyar sterlin harcayacağı tahmin ediliyordu. Pandemi, planlanan bu faaliyetlerin bir kısmını duraklatmıştı şimdi bir kısmını görmeyi bekliyoruz. Üniversiteye yerleşen yerli ve yabancı öğrencilerin sayısına ilişkin raporlar, yatırımcılara bilinçli kararlar vermeleri için ihtiyaç duydukları verileri sağlayacaktır.

Büyük yatırımcılar platformlarını konsolide etmek için çalışırken, bireysel varlıkların portföylerden daha büyük bir işlem oranını oluşturması muhtemeldir.

Küresel Sermaye Akışları
Birleşik Krallık’ta öğrenci konaklaması, uluslararası yatırımcılar için oldukça cazip olmaya devam ediyor. Son yıllarda yatırılan 17 milyar sterlinin %58’i denizaşırı ülkelerden geldi.

Önemli İstatistikler
– Son yıllarda öğrenci konaklamalarında yatırım hacmindeki yıllık artış %66.
– Blackstone’un İngiltere’deki en büyük özel gayrimenkul işlemi olan iQ’yu satın almak için ödediği değer 4.66 milyar sterlin.
– Çin’den lisans başvurularında yıllık artış %24.
– Denizaşırı öğrencilerin öğrenci konaklamalarında yaşama olasılığı yerli öğrencilere göre %60 daha fazladır.

Sermayenin Kaynağına Göre Birleşik Krallık Öğrenci Konaklamalarına Yatırım Akışı
Birleşik Krallık, Yüksek Öğrenim sektörünün denizaşırı öğrencileri çekmedeki gücünü yansıtmaktadır. Uluslararası öğrenci sayısı son yıllarda %6,2 artarak yerli öğrenci sayısından neredeyse 10 kat daha hızlı arttı ve öğrenci konaklamalarına olan talebi destekledi. Birleşik Krallık lisans programlarına AB dışı başvurular %10 arttı. Çin’den yapılan başvurular %24 arttı.

Birleşik Krallık son yıllarda siyasi belirsizliğe maruz kalsa da, bu küresel bağlamda olağandışı olmaktan uzaktır. İngiltere’nin güçlü temel mülkiyet hakları, uzun vadeli yatırım için çekici bir yer olmaya devam ettiği anlamına geliyor. Sterlin’in kısa vadeli devalüasyonu göz önüne alındığında, ABD doları ve euro cinsinden yatırımcılar da kur avantajından yararlanıyor.

Son yıllarda yatırımların yarısından fazlası, yani %59’u yerel kaynaklardan geldi. Unite PLC’nin Liberty Living’i satın alması tek başına yatırımın %41’ini oluştururken, Aberdeen Standard ve M&G gibi diğer İngiliz yatırımcılar dengeyi oluşturuyor.

Çoğunluğu Singapur’dan olan Asya Pasifik yatırımcıları, son yıllardaki anlaşmaların %17’sinin daha gerisindeydi. Kuzey Amerika’dan yatırımcılar alışılmadık derecede sessizdi: önceki üç yıldaki ortalama %29’a kıyasla geçen yıl yatırımın %8’inden sorumluydular.

Buna karşılık, Birleşik Krallık öğrenci konaklamaları etkinliğine denizaşırı yatırımcıların hakim olduğunu göreceğiz. ABD’li Blackstone firmasının iQ Öğrenci Konaklamasını 4,66 milyar sterlinlik satın alması, İngiltere’deki şimdiye kadarki en büyük özel gayrimenkul işlemidir.

Kiralama Performansı
Öğrenci konaklama operatörleri, pandemi dönemi kira gelirlerinde bir darbe aldı. Çoğu sağlayıcı, pandemi nedeniyle konaklama yerlerinden ayrılmak zorunda kalan öğrencilere geri ödeme veya kira indirimi teklif etti. Unite’ın kira geliri, Covid-19 iptalleri nedeniyle 26,9 milyon sterlin düştü; GCP GYO’nun doğrudan kiralık kira geliri, pandemi dönemi için bütçelenenden %16 daha düşüktü.

İlerleyen yıllarda öğrenci konaklama talebi güçlü olacaktır.

Önümüzdeki yıl için görünüm çok daha olumlu. Üniversite yerlerine olan talep, işsizlik daha yüksek olduğunda artma eğilimindedir. Birleşik Krallık’ta ki yaşı 18 olanların nüfusu, yıllarca süren düşüşün ardından şimdi artıyor ve katılım oranı yükselmeye devam ediyor. Bu, büyüyen bir potansiyel üniversite başvuru havuzu anlamına gelir. Üniversitelerin %97’si yüz yüze ders vermeyi planlarken, öğrenci konaklamasına olan talep güçlü olmalıdır.

Çoğu operatör, gelecek yıl öğrencilere daha esnek, tek dönemlik kiralamalar sunmayı seçti.

Yatırım Getirileri
Öğrenci konaklama yatırım getirileri, siyasi ve ekonomik belirsizliğin olduğu bir arka plana karşı önemli ölçüde dayanıklılığını korumuştur.

Prime London net başlangıç getirileri, %4,00’den %3,75’e düştü. Covid-19’dan bu yana değerlerde bir sapma gözlemlendi. Prime öğrenci konaklama varlıkları, salgın öncesi getirilerde işlem görmeye devam ediyor. Kurumların daha fazla finansal baskıyla karşı karşıya kaldığı şehirlerdeki ikincil stok ve varlıklar getirilerin arttığını görüyor.

Öğrenci yurtları bir varlık sınıfı olarak olgunlaştıkça, sektörü hedefleyen sermaye türünün değiştiği görüldü. Öğrenci konaklamaları yatırımcılarının dengesi, emeklilik fonları ve devlet serveti gibi daha düşük sermaye maliyetine sahip yatırımcılara doğru kaydıkça, öğrenci konaklama getirileri üzerindeki aşağı yönlü baskı arttı. Super prime bölgesel öğrenci konaklama getirileri 2012’ye göre 150 baz puan daha düşüktü. %3,75 ile Prime London getirileri, 2012’ye göre 225 baz puan daha düşük.