Yabancı Yatırımcılar Pound’un Düşmesini Fırsat Bilerek Londra Gayrimenkul Piyasasında Alım Yapıyorlar

Geçen hafta sterlin, Margaret Thatcher döneminin yankılarını uyandırarak 1985’ten bu yana dolar karşısında en düşük seviyesine geriledi. Ancak yeni başbakan Liz Truss, karşılaştırma konusunda endişelenirken, yabancı alıcılar özellikle de Amerikalılar seviniyor.

Truss’un “mali olayı” (hükümetin vergileri düşürme ve geçim kriziyle mücadele planı) ve İngiltere Merkez Bankası’nın önümüzdeki hafta gerçekleşecek faiz oranı toplantısıyla birlikte, tüm gözler İngiltere ekonomisine çevrildi. Enerji fiyatlarının dondurulması yükselen enflasyonu yumuşatabilirken, Banka’nın hala faiz oranlarını artırması bekleniyor. Sterlin daha da düşebilir.

Hem Capital Economics hem de HSBC’deki analistler, Londra’nın merkezinde önümüzdeki birkaç yıl içinde konut fiyatlarında yüzde 12-14 arasında düşüş olacağını tahmin ediyor, ancak düşen ABD doları fiyatları sabit tutmaya yardımcı olabilir. Son bir yılda yaklaşık yüzde 15 değer kaybeden sterlin, neredeyse dolar ile pariteye ulaştı.

Hamptons emlak ajansının araştırma başkanı Aneisha Beveridge, “Bugün Birleşik Krallık’ta dolar cinsinden 1 milyon sterlinlik bir ev satın alan bir alıcı, geçen yıla kıyasla şimdi yaklaşık yüzde 16 veya 164.000 sterlin tasarruf edecek” diyor. “Bu sadece para birimi değişikliklerine bağlı.”

Bu yılın ilk yarısında uluslararası yatırımcıları Covid öncesi rakamlara geri çeken faktörlerden biri. 2021’de yüzde 13’lük bir artışla Londra’nın merkezinde satılan tüm evlerin yüzde 48’ini oluşturuyorlardı. Bu satın alımların yüzde 5’i Amerikalılara yapıldı; bu rakamın yılın ikinci yarısında artması muhtemeldir. Euro, dolar kadar başarılı olmadığı için, geleneksel olarak sermayedeki yabancı alımların aslan payını oluşturan Avrupalı alıcılar arasında daha az rekabet olması muhtemeldir. (yılın ilk yarısında tüm satın almaların yüzde 16’sı).

Beveridge, “Sterlin geçen yıl dolar karşısında makul miktarda değer kaybederken, euro karşısında daha güçlü kaldı” diyor. “Bu, Amerikan alıcılarının veya para birimi dolara sabitlenmiş diğer alıcıların en fazla kazancı elde edeceği anlamına geliyor.”

Emlak danışmanlığı firması Hutton Bubear’ın yönetici ortağı Mark Hutton, yakın zamanda kıdemli bir Amerikalı bankacı için 15 milyon sterlinlik bir ev satın aldı ve başka bir ABD’li iş adamı için 30 milyon sterlinlik bir aile evi için bir anlaşma müzakere sürecinde.

Sterlin’deki düşüşün, bir süredir piyasada dolaşan muhtemel alıcıları tetiği çekmeye yönlendirdiğini söylüyor. “Fırsatı görüyorlar çünkü algılanan indirim veya isterseniz tasarruf milyonlarca olabilir” diye açıklıyor. “Yabancı bir alıcı için oldukça cazip olan damga vergisinin fiyatını karşılayacaktır.”

Saf para oyunu mu? Hutton, “Büyük ölçüde öyle” diyor. “Ama aynı zamanda yılın zamanı. Yaz tatilleri sona erdi ve işletmeler ve aileler işlerin hızına geri dönüyor ve kararlar alınıyor. Her şey çok güzel örtüşüyor.”

Beauchamp Estates Mayfair’in satış müdürü Stuart Bennett, en son Eaton Square ve Chelsea Cadogan Gardens’da “dolar bazlı bir dizi anlaşma” gördüğünü söylüyor. “Çöküş, alıcının damga vergisinin yanı sıra herhangi bir yenileme veya taşınma masrafını da ödüyor” diyor. “Ayrıca, dolar bazlı bir alıcının eskisinden çok daha iyi bir alanda bir ev veya çok daha sağlıklı bir bütçeyle daha büyük bir gayrimenkul satın almasını sağlıyor.”

Sadece Amerikalılar değil, serveti genellikle petrolden gelen ve fiyatı dolara sabitlenen Orta Doğu’dan gelen alıcılar da oradaki gayrimenkulleri ele geçirmek için Londra’ya dönüyorlar. Orta Doğulu alıcılar bu yıl Londra’nın ana merkezindeki tüm satın almaların yüzde 7’sini oluşturdu, ancak bu 2019’daki yüzde 10’dan düştü. Emlak ajansı Merchants Row’un genel müdürü Waleed Mohammed’e göre, Suudi Arabistan, Birleşik Arap Emirlikleri ve Kuveyt’ten alıcılar şu anda ana pazarda en aktif olanlar arasında.

“Pound düşüşü bir nimettir” diyor. “Büyük miktarda para biriktiriyorlar. Eğer yapabilirlerse ipotek ödemeye, yenilemeye ve daha büyük gayrimenkuller aramaya çalışıyorlar. Bu da elbette damga vergisinin darbesini yumuşatacak.”

Muhammed geçenlerde bir Arap müşterisi adına Rus bir bayandan Lancaster Gate, Bayswater’da 3 milyon ile 4 milyon sterlin arasında bir ev satın aldı. “Gerçekten bir tarih parçası satın almak istiyorlar” diyor.

Bazı analistler, sterlinin daha da düşebileceğini ve en çok ihtiyaç duyulan bir zamanda yabancı satışları destekleyebileceğini tahmin ediyor. Ekonomi durgunluğa doğru ilerlerken ve konut fiyatları düşmeye başlarken, yabancı alıcı akını Londra’nın merkezinde fiyatların yükselmesine yardımcı olacaktır.

Muhammed, “Ve bu satın almalar, milyonlarca damga vergisi alan hükümete yardımcı oluyor” diye ekliyor.

Thatcher döneminin ve 1980’lerin başındaki İngiltere’deki durgunluğun anıları hala yankılanacak, ancak Truss’un endişelenecek bir şeyi daha az olabilir.