Neden Kiralık Ev Sayısı Bu Kadar Az?
Mevcut kiralık evlerde kronik bir eksiklik var ve kiralar hızla artıyor. Bu neden oluyor ve işler ne zaman düzelecek?
Temel Çıkarımlar
- Şu anda kiralık ev sayısı normal seviyelerin yarısından az durumda.
- Yatırımın finansal dinamikleri 2016’dan bu yana değişti; daha az sayıda ev sahibi kiralık evlere yatırım yapıyor ve sayıları giderek artıyor.
- Birçok kiracı, yeni bir yer aramak ve daha yüksek kira ödeme riskiyle karşı karşıya kalmak yerine orada kalmayı tercih ediyor ve bu da sorunu daha da karmaşık hale getiriyor.
- Seçeneklerin azlığı kiracılar için artan bir endişe kaynağı ve kiraların hızla arttığı anlamına geliyor.
- Ancak kiralık evlerin bulunabilirliği yavaş yavaş artacak.
Tipik bir Birleşik Krallık emlakçısının şu anda kiralayabileceği sadece 8 evi var. Bu, pandemi öncesi ortalama olan 16’nın yarısından az, kiracıların seçeneklerinin son 2 yılda ne kadar kötüleştiğini gösteriyor.
Bu, 2022’nin ikinci yarısında pazarın zayıflamasıyla arzın toparlandığı satış pazarının tersidir.
Kiralık evlere olan talep, işgücü piyasasının gücünden kaynaklanıyor ve şimdi de yüksek ipotek oranlarıyla birleşiyor bu da ev satın almayı zorlaştırıyor ve daha fazla insanı kiralık piyasada daha uzun süre tutuyor.
Düşük arz ve artan talep, insanlar ev için rekabet ederken kiraları da yükseltiyor.
Evine taşınan ve yeni bir kiracılığa başlayanların ortalama kiraları geçen yıla göre %12, Londra’da ise %17’ye varan bir artış gösterdi.
Manchester, Birmingham, Cardiff ve Edinburgh gibi büyük şehirlerde kiralar son 12 ayda %12-15 oranında arttı.
Ancak taşınmayan kiracıların %4’e yakın daha düşük artışlarla karşı karşıya olduğunu unutmamak önemlidir.
Bunun iki nedeni var:
1. Kiralayanların 4’te 1’i kira sözleşmelerinde hâlâ sabit başlangıç dönemlerinde bulunuyor.
2. Birçok ev sahibi, başlangıçtaki sabit dönemden sonra kiraları artırmayı düşünmüyor.
Ancak düşük arz ile artan talep arasındaki eşitsizlik, kiracıların yaşam maliyetindeki genel artışı artırıyor; bu, aşağıda açıkladığımız gibi pek çok kişinin istediği kadar hızlı iyileşmeyebilir.
Neden Bu Kadar Az Ev Kiralanabiliyor?
Kiralık evlerin olmaması ve kiracıların karşı karşıya kaldığı seçeneklerin sınırlı olması, birbiriyle ilişkili birçok faktöre bağlıdır.
1. Yatırımın dinamikleri değişti ve yatırımcı talebi azaldı
Kontenjan düşüklüğünün temel nedeni, özel olarak kiralanan evlerin sayısının son 6 yıldır sabit kalması ve Büyük Britanya genelinde yaklaşık 5,5 milyon evde sıkışıp kalmasıdır.
Bu, kiralamak için satın alma ipoteklerinin daha erişilebilir hale gelmesi ve özel yatırımcıların kiralamak için ev satın alarak arzı artırmasıyla 2000 yılından bu yana 10 yıldan fazla süren hızlı büyümenin ardından geldi.
Konutlara yatırım yapmanın finansal dinamikleri, 2016’dan itibaren uygulamaya konulan bir dizi yeni vergi ve düzenleme değişikliği nedeniyle son yıllarda değişti. Bunlar, ev sahibi olmanın maliyetlerini artırdı ve yatırımdan elde edilen getiriyi azalttı, bu da kiralama sektörüne yapılan yeni yatırım seviyelerinin düşmesine yol açtı.
Aynı zamanda, küçük ama giderek artan sayıda özel ev sahibi de kiralık evlerini satıyor. Bazıları emeklilik yaşına ulaştı ve güçlü bir satış piyasasına satış yapma ve sermaye kazançlarını serbest bırakma fırsatını değerlendiriyor.
Diğerleri ise işletmesi maliyetli veya önemli yatırım gerektiren evleri satarak portföylerini rasyonelleştirmenin yollarını arıyor. Ya da portföylerini küçülterek ipotek borçlarının boyutunu azaltmanın yollarını arıyorlar.
Net sonuç, evlerini satan ev sahiplerinin sayısı, onları satın alan ev sahiplerinin sayısıyla eşleştiğinden, genel kiralık ev arzı sabit kaldı.
2. Kiracılar oldukları yerde kalıyor ve daha az hareket ediyor
Yeni kiralamalarda hızlı kira artışı, daha fazla sayıda mevcut kiracının daha uzun süre orada kalması anlamına gelir. Bu, her yıl daha az sayıda evin kiraya sunulabileceği anlamına geliyor ve bu da kıtlık sorununu artırıyor.
İngiliz Konut Araştırması, bir kiracının bir evde ortalama kalış süresinin 10 yıl önce 3 yıldan az bir süreden 4,4 yıla çıktığını gösteriyor.
Yaşlı haneler kiralık evlerinde daha uzun süre kalma eğilimindedir.
Bu bir tür kısır döngü yaratır. Kiralar ne kadar hızlı artarsa, kiracıların orada kalma olasılığı da o kadar artıyor, bu da kıtlığı artırıyor ve kiralar üzerindeki baskıyı artırıyor.
3. Yerelleştirilmiş arz baskıları
Büyük şehirler ve sahil bölgeleri gibi turistik bölgelerde kiralık evler, kısa vadeli tatil amaçlı kiralama piyasası ile uzun süreli kiralama piyasası arasında geçiş yapabilir.
Ev sahipleri, maliyetler daha yüksek olmasına rağmen, evlerini turistlere uzun süreli kiralamalar yerine kısa süreli kiralamalarla kiralayarak genellikle daha yüksek kira geliri elde edebilirler.
Bu, genel arz için başka bir zorluk teşkil ediyor ve daha uzun vadeli izinler arayanlar için müsaitliği daraltıyor.
Kiralık Evlerin Bulunabilirliği Ne Zaman Artacak?
Ne yazık ki, ev sahiplerinin yüksek borçlanma maliyetleri ve yatırım maliyetini artıracak diğer düzenleyici değişiklikler göz önüne alındığında, yakın vadede kira arzında büyük bir artış pek olası görünmüyor.
Birleşik Krallık’ın özel kiralama piyasası, 2016’ya kadar 10 yılı aşkın süredir çok hızlı bir büyümenin ardından bir rasyonelleşme ve konsolidasyon döneminden geçiyor. En kötüsü muhtemelen geride kaldı, ancak ev sahipleri yatırım stratejilerini yeniden değerlendirirken daha kat edilecek çok yol var.
Satış piyasasının zayıflaması, satış yapmak isteyen ev sahiplerinin sayısını yavaşlatacak. Ancak kiralanması zor veya işletmesi maliyetli evleri olanlar yine de bu evleri ev sahibi için cazip bir fiyata elden çıkarmaya çalışacaklar.
Konut piyasasına yeni yatırım devam ediyor ancak bu, enerji açısından daha verimli ve kiralamaya daha uygun, daha düşük yönetim ve işletme maliyetlerine sahip ve kira gelirinde istikrarın olduğu evlere odaklanıyor.
Özel ev sahipleri, ev fiyatlarında artış arama gibi temel motivasyondan, getirileri artırmaya ve kira gelirinin gücüne odaklanmaya ve sermaye kazançları söz konusu olduğunda piyasanın onlara verdiklerini almaya yöneliyor.
Kiralamak için inşa etmek arzın parlak noktasıdır, ancak ucuz değildir
Kiralama piyasasının parlak noktası kurumsal yatırımcılar cephesindedir. Son 10 yılda, aralarında emeklilik fonları ve sigorta şirketlerinin de bulunduğu uzun vadeli kurumsal yatırımcılar, Birleşik Krallık’ın büyük şehirlerinde yeni kiralık topluluklar oluşturmak için yeni sermaye akıttılar.
Britanya Emlak Federasyonu verilerine göre tahminen 74.000 yeni özel kiralık ev inşa edildi, 48.000 tanesi daha inşa ediliyor ve 115.000 tanesinin de planlanması planlanıyor.
Bu yeni yatırım önemli ancak inşa edilmiş ve yapım aşamasında olan bu evler, tüm özel kiralık evlerin %5’inden azını temsil ediyor. Bu yatırımın önümüzdeki 20 yılda devam edeceğine ve kiralama pazarındaki tercih ve kalite ortamını değiştireceğine inanıyoruz, ancak bu yeni evler aynı zamanda daha yüksek kiralara da yol açıyor.
Yakın vadede, özel ev sahipleri genel kiralık ev arzı açısından inanılmaz derecede önemli olmaya devam edecek. Tüketiciler için çok önemli ve esnek bir konut kullanım süresi için genel arz seviyelerinin desteklenmesi ihtiyacının yanı sıra, standartların iyileştirilmesi ile kiralama sektöründe daha fazla düzenleme yapılması arasında kurulması gereken bir denge var.
Ülkedeki kiracıların karşı karşıya olduğu yaşam maliyeti baskısını artıran, kiralar üzerindeki yukarı yönlü baskıyı ancak orta ve uzun vadede kira arzını artırarak azaltabiliriz.
